都说目前的杭州楼市是个大存量时代，截至昨天，杭州主城区可售77333套，余杭区可售55910套、萧山区可售24767套，共约15.8万套。根据已在售项目、已出让的地块估算，未来的杭州还有多少潜在供应量？

    本报联合合创地产机构市场研展中心统计发现：大杭州（包括余杭萧山）共50多个板块有在售和未来供应项目，仅住宅项目可售和待售的总供应量超20.4万套（尚未包括一些已出让土地，因在规划中套数无法准确衡量），供应量巨大，这些供应基本会在2015-2016年期间上市，以2014年大杭州住宅成交7.6万套计算，预计需要2.7年的时间完成去化， 杭州楼市大存量时代将延续。

    从板块供应看，城东新城、长皋、申花和钱江新城二期、闲林、临平、钱江世纪城、萧山新区等板块为目前供应的大区域，均有超过5000套以上住宅供应量；这些板块也将会是2015-2016年的热点去区域，也是竞争最激烈的板块。

    主城区：

    未来供应超7.4万套

    杭州主城区共25个板块有在售和将售项目，总供应量超7.4万套，以2014年杭州主城区住宅成交约3万套计算，预计需要2.4年的时间去化完成。

    从板块供应看，城东新城、长皋、申花和钱江新城二期板块为目前供应的大区域，均超5000套以上住宅供应量；其次是下沙、丁桥、滨江和之江板块，位居第二梯队，超4000套以上供应；再次是九堡、市中心、西溪湿地和留下板块，超过3000套以上供应，其余板块在3000套以下。

    长皋：

    后期供应量

    为过去两年总销量的2倍

    长皋板块是目前杭州主城区售价最低的板块，性价比高。这里紧依皋亭山和千亩桃源，自然环境优势明显；以90平方米产品供应为主，针对刚需客群， 区域未来发展潜力较好。不过目前配套进展缓慢、区域居住氛围相对较弱。

    从供求关系上看：2015年或将呈现一定的供过于求态势，一方面2014年呈现的销售状态并不积极，总去化率仅47.1%，导致前期大量存量房的滞留，影响了后期项目的供求态势；另一方面未售供应量较大，达4600套，为2013-2014年总销售量的3倍，呈现严重的供过于求态势。

    罗兰香谷为长皋板块比较典型的代表楼盘，也是目前长皋板块销售量最大、销售期最长的楼盘，其未上市的1237套房源预计将在2015-2016年陆续上市，其90方户型、大规模、保利品牌、新颖的营销方式均为其赢得了不少的客户群，成为主导长皋板块开发的重点楼盘。

    钱江新城二期：

    未来供应超5000套

    钱江新城二期有江景资源和运河资源。汇集了大规模的公建商业类配套，如渔人码头、文化中心、大型超市等项目，未来配套成熟。钱江新城二期未来将与钱江新城一期相互补，定位高端，作为杭州未来为数不多的豪宅板块，未来发展潜力看好。板块劣势在于，目前板块内优质教育资源不足，生活配套短缺。

    钱江新城二期将开始迎来板块供应大年，一是在售楼盘余量供应大，除了钱塘府剩余少部分房源未推外，东方御府和钱江府都还有大量后续房源未推；二是今年有5个新项目将都房源陆续入市，包括中海御道路一号中企御品湾、万科大都会79号、天阳地块及平安地块；三是钱江新城二期可拍卖的土地量依然较大，据统计，目前已具备出让条件的地块总建面就达21.4万平方米，其中三块宅地供应量为17.3万平方米，预计今明两年出让。

    这个板块的供应特征主要是楼盘数量多，但规模不大，早期项目的产品规划以180平方米以上大户型为主，如东方御府和中企御品湾，但近两年的产品类型发生变化，也有90-140平方米的刚需或首改。另外，万科等品牌房企相继占位，板块热度将持续高涨，竞争局势预计在2015-2016年达到顶峰。

    万科地产携手新古典主义鼻祖“罗伯特斯特恩”倾力打造大都会79号，被誉为“万科新古典主义巅峰之作”，值得期待。目前该项目售楼处和样板房都已开放，预计在今年下半年开盘。

    城东新城板块：

    后期供应超5600套

    城东新城是交通最便捷的板块之一，高铁、地铁、公交形成三维立体交通网络，不论城内还是城际交通都很便利。板块整体规划不错，潜力巨大。不过缺少优质学区，目前板块内施工场所较多，环境较差，宜居指数较低。

    城东新城已进入了快速发展阶段，板块供应项目多而集中，据初步统计，城东新城板块后期总供应量超5600套，主要在售项目多达十余个，近期未上市项目还有4个，竞争压力不言而喻。除了面临板块内的竞争压力外，紧邻的牛田板块、普福板块也将掺和进来，对板块内形成一定的客户分流。城东新城板块因项目云集、竞争激烈，且因学区等配套问题，板块发展热度一直难以提升，一直处于价格洼地状态，但过去一年板块去化率76.9%，销售情况良好，在可预见的大规模供应下，预计房价将以平稳为主。

    该区域的房源供应以90-130平方米为主，板块内大鳄较多，竞争激烈。

    万科公园大道环绕着2.5万平方米草庄公园，与万科草庄东区、草庄西岸一起，形成规模恢弘的稀缺城市公园住区，成为城东人居的标杆。良好的周边环境、万科三好的标准体系智能家居科技在住宅中运用，使得该楼盘在板块中脱颖而出，市场关注度较高。

    大申花板块：

    后续供应超5000套

    城西银泰城开业，为申花板块解决了板块配套的大问题，并快速形成城西新核心。

    这里的楼盘供应以90平方米刚需为主，140平方米以上的改善产品为辅， 板块整体价值提升较快，未来发展潜力良好。

    申花板块核心区发展已逐渐饱和，发展成熟，未来存量超5000套的住宅供应量，主要集中在申花路和石祥路之间以及莫干山路一侧。近几年申花板块的土地供应量都比较大，也是城市向北发展的一个大趋势。2015年，该板块将延续面对面的严峻竞争态势，价格竞争压力大。

    不过目前该楼盘近期出现的众多利好，比如签约华师大附属学校，价格下调等，促进成交，销售明显好转。

    西溪湿地板块：

    未来供应超3800套

    融创是供应大户

    西溪湿地板块有景观资源，这里一线品牌大鳄云集，开发时间较早，板块成熟度高。有学区优势，不过目前的交通配套还不够完善，自身商业生活等配套有待进一步加强。

    目前，板块内超过3500套的住宅供应主要为融创河滨之城的供应，占到80%的比重，此外，融创还有一块蒋村宅地尚未开发，这家房企将成为西溪板块的主角。从供应结构上看，住宅供应量逐渐减少，但商业地产供应却逐渐兴起，比如公元里、西溪财富中心、西溪世纪广场等项目，未来该板块将成为商业、办公、宜居的生态环境良好的综合性低密度板块。

    融创河滨之城是目前西溪板块销售的主力楼盘，也是未来板块供应的绝对主流，其主力产品为90平方米的刚需户型。该楼盘融合了良好的自然环境、优质的学区资源、未来便利的地铁交通蒋村站及融创品牌等优势，赢得了不少紫荆港及周边学校老师和城西客群的欢迎，成为板块内的热点楼盘。

    除了主城区以外，萧山余杭的供应量也不小，杭州余杭区共有13个板块有在售和未来供应项目。住宅项目可售和待售的总供应量超8.5万套，供应规模超过主城区。以2014年余杭区住宅成交32869套的规模来计算，预计需要2.6年的时间才能去化完成，去化压力明显。

    从板块供应来看，临平、闲林板块供应规模超过万套，临平更是超过2.3万套，成为余杭区目前供应的最大区域；其次是未来科技城、勾庄崇贤、勾运路、良渚板块位居余杭未来供应的第二梯队，超过5000套；翁梅乔司、老余杭和星桥板块存量则超过3000套；瓶窑、钱江经济开发区、塘栖及小和山存量则低于3000套，其中塘栖及小和山存量最小低于5000套，供应最小。

    而萧山区目前可售19769套，整体去化率66.6%；其中湘湖新城和大江东板块去化在8成以上。后期商品房供应量4.37万平方米土地，供应量增加。后期商品房供应达43733套，相对2014年10月房交会时略有下降。但受行情影响，众多开发商延缓开发速度导致土地层面存量增加明显，至2015年5月15日萧山土地供应达350余万平方米，主要集中在新城区、钱江世纪城及南部卧城。

    闲林板块：

    后期供应超过1.8万套

    闲林板块位于大杭州西边，紧临西溪湿地，自然环境较佳，这里低密度产品较多，高楼少，宜居性较强，紧临未来科技城，人口导入性强。不过，目前配套没有完全的成熟和完善。

    交通方面目前没有地铁，进入主城区主要依靠天目山路。后期供应量较大。

    闲林板块目前在售楼盘达到14个，未来供应总量超过1.8万套。按2014年年去化量3033套来看，需要长达6年时间，呈现严重的供过于求态势。

    板块内楼盘数量较多，不乏翡翠城、新明半岛等大盘，区域内高端盘和刚需盘同时并存。

    金成未来之芯是金成集团在大城西持续开发的第6个精心之作，拥有高层公寓、花园洋房、精工排屋3大产品形态，总建筑面积约35万平米。首期产品以经典的90平方米3房户型为主率先面市，同时业主能够享受金成国际教育城一站式学区配套，教育资源优势明显。项目已于5月份首开1号楼、6号楼，目前已启动项目2号楼的认筹，主力户型90平方米，目前认筹享存2万抵10万的优惠，预计均价7100元/平方米。

     临平板块：

    供应最密集的区域，超过2.3万套

    临平板块目前在售楼盘主要分布在4大区域：临平山北、临平老城区、临平城南和临平世纪大道西。这里是余杭区的政治、文化中心，政策扶植力度大，汇集余杭区最好的教育资源，余杭高级中学、育才小学、天长小学等。沪杭高铁、沪杭高速、杭浦高速、申嘉杭高速等重要通道在境内穿越交汇，是杭州三大副城之一。 区域内拥有余杭高铁站，出行方便，地铁1号线的开通拉近了临平与主城区的距离。板块内供应充足，存量大，未售总供应量超过2.3万套，供过于求态势将延续。同质化竞争严重，大户型房源去化缓慢。

    华元欢乐城位于杭州市临平新城核心位置，为杭州市地铁一号线南苑站地铁上盖物业，是临平目前唯一的城市综合体。总占地面积约6.8万平方米，总建筑面积约64万平方米，将集商业、五星级酒店、酒店公寓、高尚住宅、写字楼于一体。超低价格，6998元/平方米起，高性价比地铁上盖城市城市综合体是其几度热销的主要原因。

      萧山新城区：

    个盘体量大，为萧山目前最高端的板块

    这里是萧山区内整体价格最高的板块，金地天逸为板块内高端住宅典型，其后绿城九龙仓合作在板块内打造了另一高端项目钱塘明月，两项目均为区域内稀缺的精装房，大户型销售在30000元/平方米以上，开启了萧山区的精装时代。

    目前板块在售楼盘8个，住宅供应6401套，去化3782套，去化率60%左右。板块为萧山区2014年主力供应板块，如金地德圣中心、万科金辰之光、阳光城上府、钱塘明月等均为2014年上市新项目。

    住宅后期供应来源于在售项目的潜在供应，阳光城上府、中国铁建江南国际城、万科金辰之光、绿城九龙仓钱塘明月（加上补仓地块）等项目潜在供应均在1000套左右。未上市项目中住宅仅众安白御府的4万平方米和滨江时代综合体内的7幢高层。

    板块高端形象得到认可、有轨道交通优势、 紧邻老城区，享受老城区配套。后期仅万科金辰之光、阳光城上府、待售项目中铁建江南国际城三个项目总供应达5700余套房源。在目前宏观环境较为有利的情况下，2015年下半年各开发商可能会抓住时机加速出货，因此预计2015年上半年供应量较上半年增加明显。

    金地天逸为新城区板块甚至萧山最典型的高端住宅项目，是板块内体量最大的项目，也是板块内甚至萧山区最先打造的精装修住宅产品，把萧山住宅带入一个新的发展阶段。项目一上市就受到本地甚至主城区购房客的追捧。

     钱江世纪城：

    除了近4000套潜在供应量，待开发55万平方米

    钱江世纪城作为未来的中心商务区，商业的规划发展带来了潜在的住宅需求，板块不仅吸引萧山本地客群，良好的规划更吸引大批主城区客户。

    区域内在售住宅项目8个，截至目前共推出8169套房源，去化4950套，去化率60%，以刚需户型为主，价格差异根据项目位置不同差异较大。地铁附近项目价格在16000-18000元/平方米，稍偏远项目在13000元/平方米以下，最低的科尔世纪外滩仅7800元/平方米。

    目前多为尾盘销售，后期供应来自待售项目。板块内上市住宅项目后期总供应3892套，多为上市存量。后期供应主要集中在科尔世纪外滩（1378套）、德信泊林春天（878套）和金昌春和钱塘（622套）。

    德信泊林春天、科尔世纪外滩将在5月底加推新房源，以90平方米为主。待售项目中以万科大家世纪之光最先动作，预计在6月份上市首开，产品为80-140平方米。

    待售项目体量均在10万平方米以上，其中万科大家世纪之光体量达近25万平方米，总计待开发面积达55万平方米以上。目前了解到万科大家世纪之光将在6月上市，顺发·美哉美哉也计划于下半年上市，但存量相对集中，目前市场去化情况尚可，因此2015年下半年供求压力略有增加。

    滨江金色江南是滨江集团首个江南的城市型楼盘，也是滨江集团城市型住宅的最新升级作品。项目位于钱江世纪城核心地段，紧邻双地铁口；项目规划以89平方米三房两卫和125平方米四房两卫一储为主。优越的地段、便捷的交通、具有竞争力的产品以及滨江品牌让本项目一推出就成为市场焦点。