业主通过和星巴克联营分成方式收租，并由此提高剩余商铺的出租价值

    “城市之星底商要开星巴克了，这租金得多高？！”近日，网友在论坛上热议一家正在装修的星巴克，大家的焦点在于这家咖啡店进驻的是一家天价商铺。而据业内传言，星巴克的租金一向并不高，那这天价商铺的购买者做哪门子生意？投资回报率究竟如何？

    商铺价格有多高？据透明售房网数据显示，这家星巴克所在的商铺于2013年12月成交，5间连在一起，共计面积1236.38平方米，成交均价65000元/平方米，总价8036万元。知情人士透露，城市之星所有商铺就这5间，均被一个制造业企业主买走。

    进驻天价商铺，星巴克做了调研

    周边人群、面宽进深符合指标

    城市之星地处市民街与城星路交界处，位于钱江新城核心。2010年楼盘首开，开盘均价4万元/平方米，主力面积200平方米，一套住宅平均七八百万的总价，足见楼盘之高端。2013年楼盘一期交付，现在1号楼少量300多平方米现房在售，单价已高达50000元/平方米。

    与城星路一街之隔的是钱江时代国际广场；往东沿着市民街，十分钟步行范围内有华鼎国际、圣奥大厦、华成国际等写字楼，还有在建的高德置地广场。

    城市之星的底商呈L型分布于城星路与市民街两侧，商铺前的两条主干道，除了经过的一些车辆，人很少。沿着城星路南端，3个门面围着星巴克的装修围挡，工人忙着做吊顶。另有几个门面沿着市民街，经营着高端营养品。

    “我们跟房东签了十年以上的合同，上个月刚签的。”记者联系上了杭州星巴克区域发展相关负责人，这位不愿意透露姓名的负责人告诉记者，星巴克租下的商铺套内面积160平方米。半年前，房东通过朋友联系上了杭州星巴克公司，公司对商铺进行了一番考察后，觉得不错。考察指标包括写字楼内白领薪水，主要写字楼工作和住宅居住人数，企业性质等。

    “我们倾向于金融、投资、外贸类企业，这些企业白领更容易消费我们的产品。”对城市之星辐射范围调研后，数据乐观：区域白领平均月薪5000元以上；周边有钱江国际、圣奥、华鼎国际、华成国际等主力写字楼，加上城市之星，工作和居住3000人以上。

    此外，星巴克对商铺进深和面宽有要求——进深8米以上，宽度10米以上，还要有排污管道，可设独立洗手间，租期十年以上。而天价商铺均符合星巴克开店指标。

    联营分成，回报稳定而可期

    更可提升其余商铺价值

    这么高总价的商铺，大家其实最关心租金多少？投资回报率究竟如何？记者采访中，房东一再表示想低调，不愿意透露细节，并解释：“不是租给星巴克，是分成的。”

    “我们跟房东是采用联营扣点模式。”杭州星巴克区域发展相关负责人透露，目前在杭州的星巴克七成采用联营返点模式，即房东的收益来自于星巴克营业额扣点，这个点在6~10%之间。扣点高低取决于商圈的成熟度，比如武林商圈的西湖文化广场、杭州大厦，扣点可达 10%。比较偏或者不成熟的区域，则在6%。知情人士透露，成熟商圈的星巴克年营业额1000万左右。按照联营扣点模式，房东年收益60万~100万元之间，这也印证了房东的“分成”一说。

    “综合地段、商圈、物业，城市之星的星巴克联营扣点8%左右。”知情人士算了一笔账，城市之星星巴克店还需要培育一两年，期间年营业额预计500万元左右。按此，房东一年扣点分成约40万元。透明售房网显示，这套商铺建筑面积185.94平方米，按均价65000元/平方米计算，总价1208.6万元，那么房东年回报率3.3%，这与次新住宅底商年租金回报3~4%持平。折算下来，每天每平方米租金约5.9元，高于社区底商便利店、药店等业态1~2元/平方米·天的租金水平。

    两三年后，假设这家星巴克营业额达1000万元，那么房东一年返点80万元，年回报可达6.6%。

    虽然前几年房东收益没有很高，但与星巴克合作，意在“养铺”。杭州赢商商业投资公司总经理方芳直言，星巴克有人气号召力以及示范效应，是商街的“面子”。

    据悉，房东引入星巴克后，他手上的城市之星其余商铺今后招商、出售或高租金变得容易。“这是从整体经营角度出发，做高其余商铺的价值。”业内人士认为。