都是“委托出租”惹的祸

二手房交易复杂 提前了解一些注意事项很重要

花139万元买了套二手房，却拿不到房子，蒙女士从来没有想到买房经历如此不顺利，身为杭州某律师事务所资深律师的她居然成为了原告。

几天前，蒙女士整理出一大堆的起诉材料，一纸诉状将某二手房中介公司告上了法庭，目前法院已经立案。

“像我这种情况比较少见。”蒙女士说，“我的情况与房东刻意隐瞒租赁而导致买了房子也不能收房的情况不同。”

蒙女士认为，她现在所处的尴尬境地，事实上是由于中介公司刻意隐瞒重要事情而造成的过错。

时间要倒回到今年8月份。

8月4日，蒙女士在大关南九苑看中了一套86.09平方米的房子，总价139万元。

“当时去看房子时，有一家四口人住在里面，由于当时房东是全权委托给中介来出租管理，租期是两年，2016年2月29日到期。”蒙女士说，当时想一家子人住着，一下子可能没这么快找到房子，而自己住在大关南苑，也不急着住过去。所以她没有太计较，同意租客到合同期满再搬走。8月8日，她便与中介公司签了《房屋买卖合同》。

可是前不久，当她再次去看房的时候，却看到了四个外国人住在她的房子里。

据蒙女士后来了解，原来原租客在得知房东已将房子卖掉后，当月底他们就搬走了，而在房子闲置一段时间之后，中介公司又在蒙女士不知情的情况下再次将房子出租。

“事实上，房东和中介原来签订了两年的委托租约，中介公司也已经将最后一期房款打给了房东，可是原租客提前搬走后，房子处于空置状态，这直接造成了中介公司的损失。”蒙女士说，中介是为了避免自己的损失而在不告知她的情况下将房子偷偷出租。

在得知消息之后，蒙女士第一时间联系了房东，但房东表示并不清楚。因为这套房子房东买了才3年，3年时间都处于出租状态，其中后两年房东直接委托给中介公司。“他本人都没来看过房子，这两年都是中介在管理，他跟租客是不发生任何联系的。”蒙女士说。

最让蒙女士气愤的是，10月8日上午当她过完户并缴了首付和税费之后，中介公司人员在她的再三询问下才将此事告知。

“我在办完一切手续后，还特意嘱咐中介要帮我落实租客的事情，确定下他们什么时候搬走，如果当时知道前租客搬走后又把房子租出去，我肯定不会付款的。”蒙女士说。

如今，双方协商没有满意的结果，蒙女士因此决定通过法律途径来解决。

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二手房交易注意事项

二手房交易流程复杂，中间往往会牵扯到多方人员，像蒙女士的情况虽然并不多见，但是在二手房市场，很多购房者也遇到过买了房子却不能住的情况。

在购买有人租住的房屋时，买房人应在房屋腾空、具备交付条件后，再交付房款并在付款后立即接收房屋。

为了避免在购买二手房时出现纠纷，购房者应提前了解一下一些注意事项。

1.房屋买卖前，验明产权证是买房人一般都不会忽略的环节，最直接、有效的防范方法，是到房地产产权登记部门进行查询，核实产权的真实性。

2.出卖人需具有合法处分权，如果房屋有多个共有人，需要全体共有人共同签订房屋买卖合同；如果出卖人为已婚，买卖行为需要取得其配偶的确认，购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。

3.在签订买卖合同后，以防卖房人又将该房屋卖给他人，买房人要注意，必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。

4.购买一些没有办理产权证的房屋，先要把未办理产权证的原因弄清楚，对未来风险有充分预估，再决定是否购买。

5.如果房屋存在被抵押、被法院查封等产权受限制的情况，买房人应事先到房地产管理部门进行查询。

6.买房人应就关心的问题询问卖房人后，尽可能去核实情况的真实性，同时要求将这些内容写进合同里。比如，购买学区房时，要将“合同目的”、“户口迁出时间”及“违约责任”写进房屋买卖合同。

7.原房主如果欠缴暖气、水、电、有线电视等费用，买房人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中来约束卖房人。