2009年：量价齐升 房价涨了八成

专家分析：库存涨了6倍 市场预期也变了

尽管2015年楼市成交量创造了新的历史纪录，但与同创出历史纪录的2009年相比，2015年呈现出了很多不同特征，如房价走势。

一般来说，随着成交量的不断放大，商品价格会随之上涨。譬如，2009年3月主城区商品房成交均价仅11026元/平方米，随着成交量一路飙升，到该年12月房价已涨至19851元/平方米；2015年却不是这样的走势，成交量虽然不断放大，但房价仅仅是止跌微涨，涨幅低于10%。

2009年房价涨了八成 2015年涨幅不到一成

把2009年和2015年的商品房成交量和成交价格进行对比，得出的结论是截然相反的。

据快房网（kfw001.com）K指数研究室统计，2009年杭州主城区商品房成交量一路飙升，在5月达到破万套的成交纪录后有所回落，但也始终保持在较高的成交水平。在这个过程中，房价可以用一路飙升来形容，从3月最低的11026元/平方米涨至12月最高的19851元/平方米，涨幅高达八成。

2015年主城区的房价走势截然不同。在高成交量的刺激下，房价先是略微上涨，之后又出现下滑。对比整个年初和年末，房价涨幅没有超过10%。

当然，对比2009年与2015年楼市，也不是除了成交量飙涨，就没有其他相同的地方。土地市场的表现，就是另一个相同点。数据显示，2009年杭州主城区土地市场卖地金额达783亿元，多个板块地价创下新高；2015年的土地市场同样高歌猛进，尤其是下半年大量市中心优质宅地的推出，创造了一个又一个新纪录。

2.3万套VS16.4万套

6年库存涨了6倍

同样是利好政策刺激，同样是成交量暴涨，为什么2009年房价走出了一条上扬的曲线，而2015年房价仅仅止跌微涨？

“这是因为如今的杭州楼市有着巨大的库存量，购房者的市场预期也发生了变化。”省内知名房产专家丁建刚如是说。

数据表明，2009年末杭州市区商品房库存量仅23352套；今年杭州楼市商品房库存量呈现一路上涨走势，截至12月9日高达164332套。对比2009年，相当于涨了6倍。

在不计算新增供应的情况下，按照今年11.5万套的历史最高成交水平计算，现有库存也需要18个月时间才能去化完毕。

业内人士表示，在高位库存的平衡下，杭州楼市很难像以前那样会出现房价快速上涨；另外，经过市场的洗礼，购房者也变得更为理性了。

市场分化加剧

板块、个盘冷热不均

尽管库存量高企，也不是所有板块都过得很艰难。“板块之间、开发商之间、楼盘之间，几乎所有方面，杭州楼市的分化都在加剧。”快房网首席评论员大老哥说。

桥西、滨江、市中心等板块，由于供需情况比较健康，楼市整体还是呈上升趋势。如滨江板块，住宅库存仅2500余套，年去化量却有5000套左右。近年来，该板块不仅房价稳中有升，今年更是拍出了2宗楼面价超过21000元/平方米的“天价宅地”。桥西板块也是如此，多年的开发，让板块供应日渐稀缺，以至于当最后一宗宅地面市时，引发了众多房企的争抢。

但眼下楼市，同样存在很多“困难户”。比如临平板块，无论是老城、新城，还是临平山北，现在的销售处境都是比较困难的。不久前，该区域甚至有楼盘推出了不到4000元/平方米的均价。

冷热不均，还体现在市场份额上。据统计，前11个月杭州商品房成交金额排行前十的房企，差不多占有四成的市场份额。可见开发商之间分化严重，冷暖自知。

利好政策有望继续推出

供求决定房价走势

未来一年，杭州楼市又将如何演变？在业内人士看来，在中央强调去库存的大背景下，利好政策很有可能继续推出。

回顾2015年，可以看到杭州在诸多方面推行了刺激政策，如房贷利率、首付比例、营业税“五改二”和征迁房货币化安置等。未来，在契税、购房补贴等方面会继续推出相关政策。

其实就在最近，杭州市富阳区购房补贴政策新鲜出炉。政策规定，在富阳购买新建商品住房并取得房屋所有权证后，可获得总价1%的补贴；另外，根据不同学历，制定了不同购房补贴的优惠政策。

不过，像2015年这样的巨量成交，应该不可能再持续了。“2015年能够创下最高成交量，有政策大幅逆转、购房成本降低等因素，也有多年来限购限贷政策压抑需求的释放等原因。”丁建刚认为，未来一年基本不具备这样的条件。

对于房价，业内人士则认为，最终决定房价走势的还是供求关系。今年下半年以来，频频出现的高价地（甚至高过周边二手房价），基本没有带动周边二手房和新房的涨价，就是一个很好的例证。