钱塘江北岸望向江南科技城 记者 黄煜轩 摄

杭州土拍市场昨天成交两宗宅地，分别位于余杭勾庄和萧山江南科技城。

前者历经23轮激烈拉锯，溢价率46.7%，由保亿置业斩获；后者由萧山本土房企金帝以底价收入囊中，楼面价仅10534元/平方米。

为什么一块抢破头，一块没人争？

5000万元连砸三轮

勾庄土拍上演23轮拉锯战

勾庄板块和拱墅区运河新城只隔一条京杭大运河。新成交地块此前是工业用地，前不久改为住宅用地，容积率1.5，地上建筑面积4.8万平方米。

这块地的竞价过程颇有意思。有位竞价方攻势凶猛，每次加价都是5000万元，似乎要以气势压制对手，也可能想速战速决。另一位竞价方则始终不紧不慢，每次以500万元的幅度跟进。

三轮拉锯后，这宗起拍价5.2亿元的地块，已逼近7亿元大关。

此后双方收敛锋芒，加价幅度重回500万元，并有更多开发商参与出价。最终保亿以76969万元竞得，折合楼面价16137元/平方米，溢价率46.7%。

交通方面，地块毗邻上塘高架，向西可快速衔接杭行路、好运街等城市主干道；同时有地铁4号线和10号线双线环绕，步行至4号线储运路站仅500多米，一站地铁即可换乘10号线，公共交通出行十分便捷。

配套方面，地块南侧紧邻树兰国际医学中心，西侧是云蚂蚁科创园，东侧毗邻京杭大运河与生态艺术岛，滨水环境优势突出。一站地铁可直达城北万象城和玉湖公园，步行范围内还有迪凯运河印象等商业设施，医疗、产业、商业资源齐备。

地块北面目前有大量空地，规划为住宅和商业用地，后续板块的整体界面和配套有望进一步提升。

板块内新盘还有湖映风华里待售。二手房方面，世茂璀璨澜庭均价3.3万元/平方米，万科前宸、幸福里均价3万元/平方米，海德公园均价2.75万元/平方米。

楼面价刚破万

本地房企金帝补仓江南科技城

萧山江南科技城地块位于林之语小区东侧、浙江省体育职业学院萧山校区北侧，紧邻杭州水博览园。地块东侧的弘慧路沿线，还分布着浙大杭州国际科创中心水博园区、西安电子科技大学杭州研究院、浙江建设职业技术学院等多所高校和科研平台，科研教育氛围浓厚。

地块由金帝以底价64784万元竞得，楼面价10534元/平方米。

金帝是总部位于萧山区的本土企业，萧山正是其深耕的大本营。去年金帝曾高价竞得奥体宅地，楼面价高达5.4万元/平方米。

金帝这次在江南科技城拿地属于“补仓”。上月16日，金帝就曾以总价15.12亿元，楼面价2.1万元/平方米竞得同板块宅地，距离新成交地块仅2.3公里。

从地段来看，新成交地块位置相对较偏，南侧紧邻奔竞大道，开车5公里即可到达钱江世纪城核心区；同时临近空港高架、通城高架，跨江通勤便捷。缺点是离地铁较远，19号线耕文路站在2公里外，公共交通便利度不足。此外，拿地房企还需代建一条用地面积为4199平方米的道路。

地块周边水系和绿地资源丰富，东侧为东塘河，北侧为环村河，西侧规划有绿地。区域内有大型商超开市客，可满足日常消费需求。

为何这宗地块仅以底价成交？

业内人士分析，该地段多年未有新房供应，市场接受度尚待检验。毕竟，江南科技城近期的供地热点主要围绕开市客展开，而该地块距地铁及核心配套都不近，开发商出价自然谨慎。

不过，地块容积率仅为1.05，可以打造排屋、洋房等低密产品，这也是项目未来入市的核心竞争力。

江南科技城板块离爆发还有多远？

从传化科技城、萧山科技城，再到如今的江南科技城，这片土地曾数次更名。

2002年，传化在钱塘江南岸投资5000亩农业园区，打造农业高科技示范园区。

2013年，萧山在传化科技城基础上挂牌成立“萧山科技城”。

2023年1月，萧山科技城与桥南板块合并，“新生”江南科技城，定位为“科创+智造”高能级产业集聚区。

江南科技城曾被视作“继青山湖科技城、未来科技城之后杭州又一个科技新城”。如今，根据最新规划，板块分为东、南、西三个规划单元。

北临钱塘江，西面是亚运村和奥体中心，东面是萧山机场，江南科技城的地理位置得天独厚。

但这么好的位置，为什么总让人觉得有点偏僻？

根据《杭州市萧山区国土空间总体规划（2021—2035年）》的空间布局，江南科技城西侧与永久基本农田区域相邻，一定程度上限制了板块向西、向南的连片发展。

机场城市大道两侧，高新五路、高新六路等多条南北通道至今仍为“断头路”，需待永农调整完成后方可推进建设。加上高铁、高架的穿插阻隔，江南科技城与邻近的世纪城、钱塘湾未来总部等板块之间，目前存在着明显的发展断层。

2023年之前，江南科技城的发展重心主要集中在东部——即地铁19号线知行路站周边，彼时仍称萧山科技城，仁恒、融创、融信等房企在此开发了多个商品房小区。

昨天成交的宅地则更靠近板块内的产业和科创园区。从周边二手房价格来看，次新房滨望雅庭均价约2.8万元/平方米，早年开发的林之语挂牌单价仅1.2万~1.5万元/平方米；靠近水博园和江边的景海湾约1.87万元/平方米，世纪外滩花园约2.38万元/平方米，整体价格处于杭州城区的相对低位。

不过，随着地铁、学校、商业等配套相继落地，江南科技城的宜居性正在逐步改善。

目前地铁19号线已投入运营，通城高架与机场城市大道是区域出行的主要通道；开市客已于2023年开业；杭师大竞潮小学、尚德实验学校（崇文集团管理）均于2024年9月投用，惠灵顿学校也是杭州较有知名度的国际化学校；此外，邵逸夫科技城医院计划于2026年第四季度试运营，未来将进一步补齐板块的医疗短板。

江南科技城目前的房价门槛不算高，但板块的“断层感”也是客观存在的。