三年多的时间，杭州新房成交套均面积，从2021年的115.4㎡增长到2024年的136.3㎡，改善需求不知不觉间成为楼市主流。

然而，在二手房市场，成交总价300万以下的房源占比超7成，200万元以下的房源占比超3成，面积90㎡以下的高达6成，刚需是绝对的主力。

那么，在杭州，总价200万元以下的新房和二手房集中在哪里？潮新闻美好生活研究院做了一番统计。

总价不到200万元的新房

其实并不少

杭州总价200万元以内的新房，很多人的第一反应就是临安或者富阳，下意识地觉得距离太远，索性就放弃了这方面的考虑。

但事实上，钱塘新区、余杭区、临平区以及萧山区也都有不少200万元以内的刚需新房。

比如钱塘新区大江东板块的湖映里、河印观翠湾，虽然精装限价为21300元/㎡，但是最小户型是89㎡，刚好满足200万以内这一门槛；隔壁空港新城的聆空云境城限价为20500元/㎡，最小户型为97㎡，也符合这一条件。

余杭区仁和板块限价20000元/㎡的启航城，其97㎡的户型，以及萧山义桥板块限价18600元/㎡的滨映时代府95㎡的房源，也都在此列。

限价19800元/㎡的临平山北，地铁&滨江昌达路TOD项目虽然还没公布面积段，但大概率也会有一批总价200万元以内的房源，据悉该项目是滨江集团今年的重点项目之一，值得刚需购房者关注。

考虑到今年在杭开发商纷纷“卷”起了产品，在这些新房销售受阻的远郊板块更是如此，因此在购买时，购房者不妨优先考虑今年新入市的刚需项目。

另一点则是要重点关注轨道交通也就是地铁的配套问题。其实很多刚需客在买房时过于看重地缘性，而错过了适合自己的楼盘，完全可以将范围放大一些，去看看符合自己总价预算、地铁通勤又足够便利的区域，也许能有新的选择。

还有一批符合总价200万以内的房源则比较特殊，也就是人才共有产权房。比如勾庄的才泊嘉园、闲林的埠引贤府和雍贤山庐，虽然单价相对较高，但起步面积段小，再加上共有产权房特殊的购买规则，符合条件的购房者如果只是购买一小部分产权份额，入手的门槛要更低。

而作为杭州200万元以内新房的库存重仓，临安和富阳的大部分楼盘都有这类房源。这两个区域由于距离上确实较远，除了本地的刚需购房者外，主要还承接着一些板块的外溢。

比如滨江、之江的刚需购房者就完全可以考虑富阳，而未来科技城、云城工作的人们，选择临安青山湖板块也早已不是什么新鲜事。

市中心的老小区

如今200万以内都买得到

在如今二手房全面以价换量的市场环境下，同样是200万元的总价，购房者已经能买到主城核心地段的老破小，而这在过去是不可能的。

比如朝晖的七区和九区，如今二手房成交均价已不到3万元/㎡，按照60㎡左右的套均面积计算，总价已经不到200万元，而就在几年前，这样的房源单价基本要4万元左右，总价差不多都要250万元。

同样的情况也发生在景芳、采荷、翠苑等我们熟知的主城老小区。像采荷一区的房子，由于自带学区，单价在老小区里是比较坚挺的，目前均价为40500元/㎡，但由于面积只有四五十方，总价也在200万元左右。

对于刚需购房者来说，能够一次性解决居住+学区两大问题，不用考虑孩子出生后再次换房的问题，以这样一套房子过度，性价比也很高。

其它诸如大关、三里亭等老小区扎堆的板块，在二手房价格进一步下跌的情况下，200万总价以内也有相当多的选择。

对于刚需购房者来说，就面临一个老生常谈的问题，同样是200万元的总价，是选市中心老破小还是郊区新房？

两类房源的优劣也很明显，新房单价低、面积大，但基本都在城市最外围的区域，如果地铁通勤不便利，光是一个上下班就成很大问题。但胜在小区是新建，不论是户型、物业还是居住体验，肯定远胜于老破小房源。

相比之下，老破小胜在地段足够好，不仅上下班通勤方便，商业、生活配套也相当成熟，不论是下了班还是周末，都有更多的生活选择。然而，不论是产品的落后还是停车难、物业差甚至没有物业，都是老小区的硬伤，再加上四五十个平方面积实打实的差别，是无论什么因素也无法填补平衡的。

此外，还有房价的折旧因素以及今后的流动性要考虑在内。两种选择，可以说是仁者见仁、智者见智。

如果是你，你会怎么选？