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规划热 现实冷 多个新建项目一波多折

一边是现有项目存在生存困境，一边却有更多的地下商业空间被不断规划中。

早在2013年，庆春广场传出要提升改造的消息。此后，这里的施工一直断断续续，十年间，迟迟无法亮相。去年，庆春广场宣布以“庆春SS”回归，新项目两年完工。规划下的庆春SS总建筑面积近8万平方米，地下一共有三层，负一层加上负二层共计3万平方米的商业空间。同时将打通与杭州大厦501、庆春银泰的地下空间，让杭州再增添一座商业“地下城”。

几公里外的吴山广场地下商圈也一波多折。2017年8月，为了配合地铁7号线吴山广场站的动工，吴山广场进入了封闭状态。2021年5月，吴山广场地下空间一期商业地块正式出让，由阿里巴巴旗下的杭州传富网络科技有限公司竞得。项目原计划于2023年2月动工，却不见开工消息。直到2024年2月，润欣商业（华润）与传富杭州（阿里）官宣，携手成立新项目公司，共同推进吴山广场地下空间的商业开发。一个多月后，上城区清波街道称，该地块在前期施工中发现了南宋时期遗址，根据相关法律规定，已暂停施工，必须等考古工作完成后才能继续施工。何时恢复？依旧是谜。

视线再往钱塘江边走，从2019年年底开始，一座约33万平方米的“地下隐形城市”——连堡丰城正在被打造。该项目位于钱江新城二期四堡七堡单元内，以单元内地铁9号线的御道站、五堡站、六堡站、七堡老街站为核心，引入TOD开发模式，对沿线及周边用地进行综合开发建设，形成“一轴三廊四核”的地下空间布局，打造隐形城市地下空间基本网络。

六年过去了，情况如何？记者前往现场探访。从五堡地铁站A口出来，沿着小河前行不远，就能在左手边看到连堡丰城的一处出入口。这里被铁丝网和玻璃栏杆拦着，探着头往下看，原本的白楼梯已经变成黑灰色，地上杂草丛生，看上去像是很久没有人来过。继续往前，走过连堡桥，六堡地铁站出口旁边又是一处出入口。铁丝网上贴着“钱城服务”的温馨提示，未开放区域请勿入内（监控已全面覆盖），里面的情形同样一片荒芜。建设似乎已经陷入停滞状态。

正在旁边小河钓鱼的王先生与记者攀谈起来：“连堡丰城已经开工好几年了，你看下面都挖好了，下一步应该就是装修。”至于什么时候能开始，他有些犹豫：“总快了吧，作为附近居民，我还是很期待的。”

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自带局限性 地下商业空间成运营方的“困难户”

一直以来，地下空间就是最难运营的资产类型之一。究其原因，与地下空间本身的局限性脱不了关系。

CBRE世邦魏理仕杭州分公司董事总经理何达分析，地下空间采光差，空气流通弱，空间压抑感强，“迷宫式”的布局会导致顾客迷路。气候适应性差则成为杭州地下商业的“硬伤”，冬冷夏热、雨季漫长的特点，让开放式地下空间舒适度大打折扣。

运营管理与业态定位的滞后，更是进一步削弱客流吸引力。部分商场缺乏持续创新和主题活动，品牌更新迭代慢，空置率高。而传统百货模式又与年轻人消费习惯脱节，无法满足“体验式消费”的需求。

对此，杭州市规划设计研究院原总工程师汤海孺也有相同观点。他认为，如果是纯粹购物，根本不需要到线下来，网上购物更便捷。现在大家愿意到实体商场，更多的是为了体验和社交。“比如喝奶茶，更讲究和谁一起、在什么场景喝，奶茶本身反而不重要了。”正因如此，很多商家还没转变思维，构建的依旧是纯购物场景，人气自然不足。

既然地下商业空间是“困难模式”，为什么还有开发商愿意往下“深造”？杭州真的需要这些地下商业吗？

汤海孺认为从城市发展角度看，地下商业的兴起是必然趋势。

当前，大部分城市都往立体方向发展，不光追求高度，也往深度延伸，这是土地价值提升、节约化利用的大趋势。另外，城市交通方式也发生着巨大的变化。杭州轨道交通已有516公里，交织成网。很多人的出行方式转变成以地铁为主导。尤其是年轻人更愿意在地下一层活动，也顺带着让不少地下空间变得繁荣。

与此同时，地下商业也有其可取之处。何达向记者透露了一组数据：“地下商业租金比较低，约为地上的1/3—1/2，适合创新业态试错；70%的Z世代偏好B1-B2层。如果是与地铁无缝连接的地下商业空间，日均客流能稳定在10万—30万。”

尽管近年来，杭州已经新增14家大型综合体，地下商业未能形成差异化优势，大部分都处于不温不火的状态。但这些独特的优势，都是开发商选择地下作为商业空间的理由。

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精准规划与创新运营缺一不可

解码杭州地下商业破局之路

“十五五”期间，杭州明确要在发展新业态新模式新场景上实现重大突破，把武林商圈、湖滨商圈、钱江新城商圈、奥体中心商圈、未来科技城商圈和钱江世纪城商圈等六大商圈建设成世界级消费地标。

而要达成这一目标，地下商业与地上商业同样关键。

如今，杭州地下商业空间正处于转型发展的十字路口。恒隆广场的入驻，将成为武林商圈提质更新的契机，也有望倒逼商圈内其他商业体升级改造，提升核心竞争力。Z Park街区的成功转型，为行业提供了可借鉴的经验。

未来，究竟什么样的地下商业空间，才能真正匹配杭州的城市风格与发展定位？

何达以TOD导向型和主题特色型为例分析。前者如果与地铁站厅直接连通，位于人流必经之路，适合快餐、便利店、轻餐饮等快速消费业态，满足通勤族即时需求。结合高铁站、公交枢纽开发，则能满足旅客一站式消费需求，提升交通空间商业价值。而后者与杭州年轻消费群体兴趣高度契合，可以增强社交分享属性，打造独特IP。

由此可见，中央商城凭Z Park街区转型，恰好符合这两种情况，不过整个中央商城还有很大改进空间。

当然，无论是打造全新地下商业项目，还是对存量项目进行二次盘活，都需要前期精准规划和后期创新运营。

在前期规划阶段，要统筹考量多个关键因素，首要的就是区位与客流评估。何达建议：“优先选择3条以上地铁线交会站点；1公里范围内需有10万+常住人口，或5万+办公人群，消费力匹配；3公里半径内避免与同质化商业直接竞争，错位经营。”

汤海孺则细化了客群画像，他认为要重点在两类人群上下功夫。“一是年轻人，他们是未来消费的重要主体；二是刚退休的健康老人，他们有钱有闲，有一定的财富积累。”

除此以外，业态规划也不能忽略。何达建议优先布局餐饮，占比最好在40%—50%，尤其是网红餐饮、特色小吃，可以带动人流。而引入体验类(密室逃脱、手作工坊)、文化类（小型博物馆、主题书店）等业态，可以增强复购。与此同时，将宋韵、西湖等杭州特色元素融入到商场的建设中，或结合“数字经济第一城”的定位，预留数字体验空间，打造“科技+商业”融合场景，也能吸引市民打卡。

明确了发展定位，就可以通过高频活动引流、社群运营和首店经济这“运营创新三板斧”开拓。

首店经济也与杭州未来的五年计划不谋而合。未来五年内，杭州将推进核心商圈的能级提升，推动首店经济发展，打造首店首发特色街区，加快发展首发经济。

针对地下空间普遍存在的易迷路问题，何达和汤海孺提出了相似的解决方案：一方面设置中心广场，采用“一轴多支”放射状布局，并配套清晰导视系统；另一方面，通过天井、采光井、镜面反射等设计，引入自然光，给消费者明确的方位感。

随着更完善的规划、更成熟的运营、更有趣的创新，向地下要空间不仅能为城市“扩容”，更会为商业“提质”。相信地下商业的这条探索之路，虽任重道远，仍未来可期。