杭州市轨道交通TOD综合利用专项规划图示 制图 高薇

7月29日，未来科技城的银泰杭州新中心奠基，这标志着杭州首座银泰中心正式破土动工，也意味着杭州市重点培育的创明路站TOD进入实质性建设阶段。

这里将建设一座总建筑面积约60万平方米的高端TOD城市综合体，打造具有里程碑意义的现象级商业旗舰。

将来，六星奢华酒店、超甲级写字楼、高端公寓、高品质全客层购物中心等多元化业态，将在创明路TOD蓬勃发展，并吸引众多知名科创公司、独角兽企业、世界500强和大型央企等知名企业总部入驻。

游客、居民、上班族……通过这个地铁站，可以前往隔壁余杭国际体育中心和杭州未来国际演艺中心观看比赛、表演，也可以进入商城购物逛街。日均数十万人次的地铁客流，由此转化为商圈消费活力。

这正是杭州TOD发展理念的生动实践——它们正悄然重塑着城市肌理。

未来，杭州的TOD还会带来哪些惊喜？

成熟的TOD

是一座功能齐全的微缩城市

上海的虹桥、广州的白云、成都的太古里、香港的西九龙……都能找到TOD项目。TOD模式就像一个都市大磁场，依托强大的交通枢纽，吸引着人流、物流、资金流、信息流，汇聚成片区的生活生产消费中心，带动实现对城市格局的重塑和对城市地理经济的改写。

在杭州，一座成熟的TOD，更像是一座功能齐全的微缩城市。

如果按照轨道站点功能来划分，TOD可以分为四类：

节点级——单站点通道相连，影响节点式的社区。例如位于七堡站上盖的绿城杨柳郡小区。

商圈级——两条以上的地铁零换乘，同时具备了区域级、城市级的影响力。例如杭州武林广场的杭州中心TOD。

门户级——依托重要的城市枢纽，具有城市级甚至区域级影响力。例如已经产生效果的杭州火车东站万象汇TOD，以及正在建设中的云城核心，杭州西站TOD。

产业级——通过轨道串联的交通节点结合，进行产业布局，实施产业配套开发，形成交通、产业、城市的有机融合。例如刚刚开工的创明路站TOD，银泰杭州新中心，以及云城的西湖大学TOD。

“TOD项目多了，就能在城市里形成多个中心，从而将中心城区的资源、人口转移出来，缓解人口负荷和资源环境承载压力，同时也优化土地资源的利用率。”西南交大经济管理学院教授周国华认为，这能退让出更多公园绿地和开敞空间，形成疏密有致、大开大合的城市形态，给城市居民营造更加舒适宜居的生活环境。

进出地铁TOD商圈

已经成为一种生活方式

在杭州，TOD已成为市民生活中必不可少的一部分。

步行就能满足吃、穿、用、玩、赏、商等品质消费，同时能体验各类丰富活动。随着区域配套的成熟度，投资、消费、人才随之而来，TOD在让居民享受丰富都市生活的同时，此类“流量经济”带来的生机与活力也不可估量。

以地铁1号线龙翔桥站为例，该站位于杭州最繁华的湖滨商圈，通过地下通道串联起周边的银泰in77、工联大厦等大型商场，打破了传统商圈的“孤岛式”布局，构建起“地铁+商业+文旅”的地下复合空间。

游客可从地铁站直接进入西湖景区，观看音乐喷泉；年轻人也可以从地铁站直接进入工联的二次元周边店，沉浸在“吃谷”的乐趣中。到饭点时，大家都不需要出站，即可在湖滨商圈各个商场内品尝各类网红美食。

杭州西站TOD

站城融合的特级TOD

特级TOD——杭州西站TOD项目，是杭州云城建设的核心项目，也是“站城融合”理念的体现。将交通枢纽功能与城市多元功能深度融合，打造TOD导向下宜居宜业的活力新区，集约高效发展的国际化轨道新城。

作为“轨道上的长三角”的关键节点，对外可直达150余个城市，辐射25个直辖市和省级行政区。

对内，有地铁3号线、19号线，建设中的12号线。还可以一条地铁线路直达萧山国际机场，实现市内通勤15分钟、城市周边30分钟。

南综合体“云门中心”预计2028年建成投用。未来集高端办公、凯悦臻选酒店、赞美广场、公寓及配套功能于一体，为居民提供一站式生活、工作和休闲空间。

西站北侧以“云端之窗”为设计理念，最高塔楼高达399.9米，包含办公层、人才公寓、商业配套和影视文化中心等多元业态。

站上雨棚上盖项目，是浙江省首个获得“地上空间建设用地不动产权证”的项目，打造1幢酒店、3幢办公楼。据测算，从出站到雨棚上盖，整个过程不到1分钟，旅客下车就可以无缝入住酒店休憩，雨棚上盖的企业可以实现“到站即办公”，大幅压缩了旅途换乘的时间成本。

杭氧TOD

文晖板块上的最后一块拼图

最近，经过东新路杭氧地铁站附近，能看到嘉里城的“空中走廊”已然成形，嘉里城的logo已上墙，整装待发的杭州嘉里城，就要和市民见面了。

在2019年5月，嘉里建设以68.2亿元拿下杭州拱墅区文晖单元地块，也就是地铁5号线杭氧站上盖TOD，打造由商业、办公、零售、酒店、住宅五部分构成的嘉里城。

杭州嘉里城总建筑面积约25.4万平方米，拥有约10万平方米商业空间，采用“购物中心+商业街区+展览中心”模式，构建近10万平方米消费空间，与杭氧地铁站多个出入口衔接，大大提升了人群通达效率。项目预计今年10月开业。

自望庐、和品、馥源庭一众住宅交付之后，文晖板块成为“老杭州”们留在主城核心区的首选，唯一不足之处就是综合商业体较少。而今，即将开业的嘉里城补上了这最后一块“拼图”。

海潮TOD

皇城根下的“微型城市”

海潮TOD地块，与杭州城站的站房隔贴沙河相望。位于莫邪塘地铁站的上方，未来的城站东进站口和建设中的K11购物艺术中心之间。范围东至莫邪塘路，南至婺江路，西至始版桥直街，北至甘王路。出让面积56294.67平方米，地块的用地性质为商住地块。

今年3月，中海以807791万元竞得这一地块，折合楼面价43353元/平方米，溢价35.58%。意味着望江新城又将新增一个高品质的住宅楼盘。

莫邪塘地铁站是地铁7号线的车站，未来将和建设中的地铁南北快线（18号线）在这个站换乘。乘坐地铁去钱江新城、吴山广场、滨江、萧山和临平等地都比较方便。

海潮TOD项目地处杭州老城区和钱江新城之间的望江新城，有极为优越的地理位置和完善的配套，既是“皇城根下”，周边又集聚了大量写字楼，最新定位是打造写字楼产业总部、高品质住宅以及沿街商业配套。

这里会配建公交首末站、文化活动中心、体育中心、街道办事处和社区服务中心。今后这里的居民，可以步行到K11购物艺术中心逛街，也可以步行去城站，坐高铁前往其他城市走走看看。

杭州关注度较高的TOD楼盘

杭铁·和映云筑——

位于地铁3号线小和山站，是地铁上盖物业，未来地铁12号线也在此交会，交通便捷。

项目由面积115-180平方米的3-4居室组成，偏改善户型。小区通过两层盖板，规划了办公、邻里中心、洋房、下沉式庭院等立体生活空间，配套较为丰富。

地铁越秀·星缦云渚——

是地铁3号线星桥车辆段上盖物业，近40万平方米的微缩城市，城北CBD中心。小区容积率低至1.15，居住舒适度高。有幼儿园、小学、活力商街、体育中心以及邻里中心等配套。

金帝·虹缤之都——

地铁6号线银湖站附近，集时尚购物中心、高标准酒店、商务办公和住宅于一体。

项目利用地形高差打造“双首层”消费场景，集时尚购物中心、高标准酒店、商务办公和住宅于一体，将地铁与各业态高效串联。主力户型面积为96-130平方米，总价门槛在200万元级，性价比高。

滨杭滨纷城——

由滨江集团联手杭州地铁集团打造，位于临平东湖新城，横跨地铁9号线康信路站和兴元路站。

从小区地下室可直达地铁站，搭乘9号线可直达临平新城、江河汇等核心区域。

自带超2000平方米的社区商业、约3200平方米的架空层主题泛会所、2.4公里长的主题跑道、约4000平方米的健身空间。小区旁还有杭二白马湖临平东湖学校，以及龙安湖公园等生态资源。

臻奥院（杭州壹号院二期）——

位于滨江区奔竞大道与杨帆路交会处，是地铁6、7号线换乘站奥体中心站上盖物业，负二层直连地铁站。

项目涵盖大平层公寓、写字楼、购物中心等，周边商业配套成熟，距钱塘江约900米。

杭铁万科·云耀之城——

位于云谷的C位，地铁西湖大学站上盖。住宅地库直通地铁站，出行便利。自带坐标级写字楼和近万平方米商业街区，还有几千平方米的主题会馆，门口有约5000平方米的公园，小区内部规划了三重水系。

艮北TOD大盘杨柳郡——

杭州首个“地铁上盖”项目，周边教育、商业等配套设施成熟，二手房价的稳定性、成交速度和挂牌比例均明显高于市场均值。

因小区体量大，更靠近地铁的一期、二期拥有更高的人气以及“价格话语权”。据中介机构统计，最近一年，一期、二期约90平方米户型成交总价在450万元左右，而三期约96平方米户型总价约430万元。成交单价相差近5200元/平方米。

彩虹天空之城TOD——

位于彩虹大道与03省道交叉口，地铁5号线姑娘桥站旁，由杭州地铁、万科集团、萧山地铁投资公司联合开发，总建筑面积约63万平方米，目前项目已完工。

项目以约14万平方米公园为底盘，规划住宅、商业、办公等多元业态，二期（云彩之城）设置在地铁盖板之上，用地面积约11.5万平方米，总建筑面积约28万平方米。

该项目是继万科未来天空之城后，杭州的第二座“天空之城”，不仅能充分利用土地资源，建造地标级城市综合体，更能带动整个区域的快速发展，开启城市TOD复合生活。

如何挑选一个好的“TOD房”？

尽管TOD一词已在人们生活中频繁出现，尽管许多楼盘在宣传时，都会把“TOD”作为一大亮点，但TOD究竟什么模样？还没有标准答案。

并不是地铁站上方盖幢房子，就可以称为TOD。一个项目被规划定位为TOD，是需要满足多方面因素的。

首先，必须具备较强大的公共交通功能，一般为多条轨道交通线路的换乘站点，或是城市轨道交通与高铁、地面公交等其他交通方式的换乘枢纽，并拥有充足的人流量。

其次，TOD的功能一定不是单一的，在交通功能基础上，还需集纳商业、娱乐、办公甚至城市公共中心等多重功能。它在规划布局时，必须有相关产业支撑，能提供充足的岗位，满足周边居民的工作需求。

第三，TOD还必须是高强度开发的，能将多重功能集中在一幢或几幢建筑内，能集聚大量人流。

换句话说，TOD可以让大家在走出轨道交通站点后，无缝衔接商场、写字楼、居民楼等，实现工作、休闲、娱乐和居家。减少通勤和生活成本，享受更丰富便捷的生活。

因此，一个成功的TOD项目，在商业、资源、产业、配套、服务等方面，不能有明显的短板，只有形成一个良好的“生态循环”系统，才能实现可持续发展。

TOD社区则通过打造无缝衔接的交通网络、多元融合的生活场景等，呈现出未来城市高效、便捷、绿色的生活图景。

所以，我们挑选适合居住的TOD楼盘，也要从交通便利性、配套设施完善度等方面考虑。还要选择有TOD开发经验的开发商，这类开发商在规划设计、运营管理等方面更专业。