按理说,置换房子都是节节向上,越换越贵的,但近段时间,杭州有部分人群开启了反向操作:大别墅不要,换成小房子;CBD不要,搬到郊区住。
“过去10年,购房者习惯‘踮踮脚’把杠杆加足,把预算拉满。房产增值的红利,让一些房东实现了较可观的资产储备。不过现在市场冷静了,房子回归本身的价值,很多人反而做出了新的选择:大房换小,轻松减负;主城换郊区,追求品质生活。”杭州一位房产公司项目营销负责人表示,“反向置换”并不奇怪,当房产成为纯粹的消费品,实用性和性价比才是考量的标尺。
“感觉一个星期每天都在搞卫生!”
陈阿姨决定在同小区200方置换100方
杭州市中心,地铁口,200多平方米的电梯大五房,外带一个屋顶大露台。上周,80后刘先生一家看了这样一套总价超千万的二手房。
看完房子,刘先生无意间问了房东一句:“卖了这套,你们准备换别墅了吧?”
“房东也在这个小区看房呢,他们要换一个100平方米左右的三房。”带看的房产中介小朱心直口快,抢先回答。
“这房子对我们老两口来说太大,太浪费了。”年过六旬的房东陈阿姨笑着摇摇头,“我们就一个儿子,结了婚、生了娃,平时不住在一起。这里只有我们两口子住,5个房间,一大半闲置。”陈阿姨说,家里太大,空空荡荡没意思,最麻烦的是打扫卫生,“房间不住也会落灰的,我总要打扫,感觉一个星期每天都在搞卫生!”
于是老两口决定“反向置换”,把大五房换成小三房,“我们夫妻一个房间,另一个做书房或者储藏室,第三个房间,儿子一家逢年过节来住两天,也完全够了”。等刘先生一家看完自家的房子,陈阿姨老两口就要跟着小朱去看100平方米左右的意向房源,无缝切换了。
卖掉市中心两套房
买到郊区换叠墅
同样选择“反向置换”的,是自主创业12年的85后颜奕。
颜奕从事互联网科技行业,这几年公司效益不太好,虽然目前还维持着,但他说,“还是提心吊胆的”。
颜奕一家置业较早,10多年前就买了市中心老小区的学区房。如今,儿子已经上了初中,本想留着房子再升升值,但看行情不对,还是决定卖掉,落袋为安。
他趁着上个月杭州房产新政落地这波热度,成功卖掉了一套上世纪80年代的学区房。
前几天,他又挂牌了父母名下的一套市区老房子。“这套面积稍微大一点,总价也高一点,就不太好卖。”他说,“有点肉痛,现在是以价换量的买方市场,想快点卖掉,就只能降价。和前几年相比,价格要下来近百万。”
但颜奕两口子已经决定了,要“卖二换一”。他们想在余杭区买套墅类产品,满足三代人同住,又不相互影响的生活需求,颜奕的父母也一直向往庭院生活,一家人已经看好了一套带有20多平方米院子的叠墅。
颜奕算过了,第一套学区房的房款加上积蓄,再向亲戚们借款周转一下,付全款把房子买下。等第二套老房子卖掉,把亲戚们的钱还上,自己手头还能剩一两百万。
这样一换,房子住得更宽敞了,物业服务又是老小区完全无法媲美的。加上自己的工作也不需要朝九晚五,人生的这一阶段找个舒服的居住环境就显得尤为重要。
再加上“手里有钱,心里不慌”,无论公司经营状况如何,职业生涯发生什么变化,对他来说,做任何决策都会更轻松,主打一个“进退自如”。
有的人摆脱了大额房贷
有的人获得了充裕的流动资金
有的人获得了内心的安全感
浙江工业大学中国住房和房地产研究院副研究员张燕江认为,住房反向置换(降级)作为家庭资产安排的一个选项,一直存在,但大多是基于改善生活的考虑,或者因为某些变故而为之。比如,当步入老年,子女不在身边,不需要住那么大的房子,就可以“以大换小”获取更多现金,改善老年生活;也有因为疾病,或因故收入下降,需要通过反向置换来降低房产杠杆。“这些都是正常现象。”张燕江表示,大家可能关心的是,在住房市场下行阶段,会不会有家庭出于避险的考虑来反向置换?“这种情况类似炒股,人们预期房价还要继续下跌,所以先减持住房资产,等到了底部的时候再增持。”
“如果在北上广深杭这样经济基本面较好的大城市,而且又是家庭唯一住房的话,我觉得这样置换的成本可能大于收益。”张燕江分析,一方面住房置换的成本毕竟是比较高的;另一方面,对家庭生活的干扰较大;第三,往往下决心反向置换的时候,房价已经跌了一阵子了,很难判断接下来是继续跌还是回暖。
资深房产中介小曹说,“小房换大房”一直是主流选择。“房产普遍被视为财富的象征,以及保值、增值的理财工具。”但随着楼市行情不断变化,有些家庭意识到,曾经重金买进的房屋,可能为自己的生活带来风险。在这类心理的驱使下,“反向置换”就出现了。
“我也遇到过在我这买过大房子的客户,后面又来找我换小房子。”小曹透露,这样的操作让有的人摆脱了大额房贷,有的人获得了充裕的流动资金,有的人获得了内心的安全感。“不过目前看,杭州‘反向置换’的比例很少。不到万不得已,我个人也不推崇”。
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